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El profesional, con basta trayectoria en construcción habitacional y estudios internacionales, advierte que, pese a que el nuevo Plano Regulador permitirá construir en altura, no bastará para reactivar la edificación en Curicó, donde el alto costo del suelo y la falta de incentivos municipales han detenido el desarrollo urbano por más de una década.
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“Curicó necesita un cambio estructural en su modelo urbano”, agrega.
CURICÓ. Desde hace varios años se puede apreciar a primera vista que existe una profunda crisis en inversión inmobiliaria en Curicó. No se ven nuevas obras, construcción de edificios y en el centro de la ciudad escasean proyectos arquitectónicos.
Por eso Diario La Prensa quiso conversar con el arquitecto urbanista Hernán Martínez, con una larga trayectoria y una voz autorizada para hablar de la problemática actual.
Un reciente estudio realizado por la Universidad de Talca revela una crisis profunda en la inversión inmobiliaria de Curicó. ¿Cómo interpreta usted esta situación?
“Lo que observamos en Curicó es un estancamiento que va más allá de lo coyuntural. No se trata solo de la falta de proyectos, sino de una pérdida de dinamismo urbano. Durante más de una década no se ha construido un edificio en altura en el centro, y eso refleja que nuestra ciudad no está ofreciendo condiciones atractivas para la inversión. Es un círculo vicioso: sin renovación urbana, los valores del suelo suben, la demanda se desplaza hacia la periferia y el centro se degrada”.
Pero el nuevo Plano Regulador Comunal permitiría mayor altura en ciertos sectores. ¿No debería eso estimular la construcción?
“No necesariamente. Un plano regulador puede facilitar normativamente la altura, pero eso no resuelve el problema de fondo. La planificación no basta si el mercado no encuentra rentabilidad. Hoy el valor del suelo urbano en Curicó es desproporcionadamente alto en relación al ingreso promedio de la población y a la capacidad de compra de las inmobiliarias medianas. Lo que necesitamos no es solo permitir construir más alto, sino crear condiciones que hagan viable invertir en el centro.
¿Y cuáles serían esas condiciones?
“Primero, una política activa de renovación urbana que combine incentivos tributarios, subsidios y convenios público-privados. El municipio podría, por ejemplo, promover la rehabilitación de sitios eriazos mediante exenciones temporales de contribuciones o reducción de derechos municipales. Segundo, necesitamos infraestructura: estacionamientos subterráneos, mejoras de conectividad y espacios públicos atractivos que devuelvan vida al centro. Tercero, programas habitacionales específicos para sectores medios, hoy completamente excluidos del mercado local. Curicó necesita un plan de reactivación urbana, no sólo un plano regulador”.
¿Qué rol juega el costo del suelo en esta crisis?
“Es determinante. Hoy el suelo en el centro de Curicó cuesta entre 15 y 25 UF por metro cuadrado, lo que es altísimo para una ciudad intermedia. En esas condiciones, desarrollar un edificio de viviendas de precio medio es inviable. Los inversionistas se van a Linares o San Javier, donde el suelo cuesta la mitad y el retorno es mayor. Eso explica por qué esas ciudades están construyendo tres o diez veces más que Curicó. Estamos en una ciudad sin industria ni renovación”
¿Cómo afecta este escenario al empleo y al desarrollo urbano?
“De manera directa. La construcción es el principal generador de empleo local después del agro. Al paralizarse, la mano de obra calificada y no calificada migra a faenas agrícolas, muchas veces con sueldos menores. Y a nivel urbano, se genera un efecto desintegrador: el centro se vacía, los servicios se dispersan y surgen ‘guetos horizontales’ en la periferia, donde la gente vive, pero no trabaja ni consume localmente”.
Entonces, ¿qué tipo de medidas podrían revertir este estancamiento?
“Primero, hay que entender que el problema es sistémico. Curicó necesita un Plan de Reactivación Urbana Integral, con tres pilares: Incentivos fiscales y normativos: exenciones o rebajas de derechos municipales para proyectos que se ubiquen en el casco histórico y que apuesten por vivienda media o mixta (residencial-comercial).
Atracción de nuevos empleos y servicios: sin una base laboral sólida, no hay mercado inmobiliario posible. Una ciudad que no crea nuevas industrias ni empleos bien remunerados no genera demanda de vivienda de calidad”.
¿Qué papel cumple el Estado o el municipio en esta reactivación?
“Fundamental. La planificación no puede quedar en manos del mercado. El Estado debe asumir un rol articulador, generando condiciones para que invertir en el centro sea rentable y atractivo. Por ejemplo, a través de convenios público-privados, líneas de subsidios específicos para la recuperación de áreas centrales o programas de reconversión de sitios eriazos. El municipio, por su parte, puede facilitar los procesos, mejorar la infraestructura y actualizar las normativas complementarias al plano regulador. La ciudad no se reconstruye sólo con planos, sino con visión y gestión”.
Finalmente, ¿cree que aún estamos a tiempo de revertir el estancamiento?
“Absolutamente. Curicó tiene una ubicación estratégica, una fuerte producción agroalimentaria y un importante capital humano. Pero necesita liderazgo y visión urbana. No basta con esperar que el mercado se reactive por sí solo. Ya ha pasado más de una década en que las autoridades han dejado de lado los aspectos del desarrollo urbano, y de identidad, lo que está a la vista, basta con recorrer la ciudad, además, las estadísticas lo indican. Es el momento de pensar la ciudad con mirada de futuro, y de entender que construir no es solo levantar edificios, sino reconstruir el alma de la ciudad”.